住宅物业热点问答——业主大会、业主委员会
2024年07月18日 来源：区房管局作者：
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为帮助广大市民了解掌握住宅物业管理知识，聚焦12345热线中反映集中的物业管理类热点问题，区房管局定期发布有关物业管理的典型案例和法律依据。
Q：我们小区已经入住两年了，可以组建业委会吗？
A：《上海市住宅物业管理规定》第十三条，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
《物业管理条例》第八条，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
Q：我们小区符合组建业委会条件了，如何开展组建工作？
A：《民法典》第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
《上海市住宅物业管理规定》第十四条，物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：
（一）物业管理区域核定意见；
（二）物业管理用房配置证明；
（三）业主清册和物业建筑面积；
（四）物业出售并交付使用时间；
（五）已筹集的专项维修资金清册。建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。
第十五条第一款，乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。
Q：属地政府收到业主大会组建申请后，需要开展什么工作？
A：《上海市住宅物业管理规定》第十五条第二款，筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。
《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第六条，筹备组中的建设单位代表为 1 人，乡、镇人民政府或街道办事处代表为 1-2 人，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会代表人数一般为 1 人，但一个物业管理区域有多个居民委员会或者村民委员会的，各居民委员会或者村民委员会可以有1 名代表。建设单位，乡、镇人民政府或街道办事处，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会可以根据工作需要自行确定参加筹备组的代表人选。筹备组中的业主代表人数，由乡、镇人民政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，其所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表可通过业主推荐、自荐或者居民区党组织、居民委员会或者村民委员会召开座谈会推荐等方式产生，具体方式由乡、镇人民政府或街道办事处确定，并在物业管理区域内予以公告。
Q：业主大会筹备组建立后需要开展哪些工作？
A：《上海市住宅物业管理规定》第十六条，筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。
Q：我是小区业主，我可以去参选业委会委员吗？
A：《上海市住宅物业管理规定》第二十条第二款，业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件,且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职。业主在本物业管理区域内有损坏房屋主体和承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋以及不执行业主大会、业主委员会决定等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。业主大会可以依法决定增加不得担任业主委员会委员的情形。
《业主大会和业主委员会指导规则》三十一条，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
Q：我可以通过什么渠道参选本小区的业委会委员呢？
A：《上海市住宅物业管理规定》第十六条，筹备组应当做好以下筹备工作：（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单。第二十条第三款，业主委员会委员候选人应当书面承诺符合前款规定的条件，全面履行工作职责，不以权谋私。第二十一条第一款，业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。
《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第八条，业主委员会候选人的产生。筹备组、换届改选小组应当根据物业管理区域规模及建筑物区分所有权的比例，综合考虑政治面貌、在居民委员会或者村民委员会任职情况、年龄、专业背景、居住区域等因素基础上，确定业主委员会委员的分布和构成比例；筹备组还应当同时合理确定业主委员会委员的人数。业主委员会委员候选人由筹备组、换届改选小组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生，具体产生方式由筹备组、换届改选小组确定；居民区党组织可以推荐符合条件的居民区“两委”委员、党员骨干、团青骨干、楼组长、群众活动团队负责人等，提交筹备组、换届改选小组讨论。筹备组和换届改选小组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或街道办事处。街镇党(工)委应当统筹建立居民区党组织、房管机构、信访、城管执法、市场监管、公安等部门共同参与的审核把关机制。业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组、换届改选小组应当将候选人的姓名、性别、年龄、政治面貌、职业等基本情况在物业管理区域内予以公示、公告。
Q：我们小区业委会委员候选人名单已经公示，最终的业委会委员由谁选举？
A：《上海市住宅物业管理规定》第十九条，首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主小组的设立，业主委员会的组成、任期、罢免和补选等事项作出约定。第二十条，业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。筹备组应当根据物业管理区域规模和建筑物区分所有权的比例，确定业主委员会委员的人数和构成比例。业主委员会的任期为三年到五年。第二十一条第二款，业主委员会委员由业主大会会议选举产生。
Q：我们小区业委会主任是如何推选出来的？
A：《物业管理条例》第十六条第三款，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
《业主大会和业主委员会指导规则》三十二条，业主委员会应当自选举之日起 7 日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
《上海市住宅物业管理规定》第二十一条第二、三款，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。筹备组应当自选举完成之日起三日内，在物业管理区域内公告业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：
（一）召集和主持业主委员会会议；
（二）提出业主委员会会议议题；
（三）按照业主大会会议的决定，签署有关文书。业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。